未来中国房价可能超预期，诺贝尔经济学奖揭示原因

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• 2026-10-16

2026年诺贝尔经济学奖授予了两位学者——罗伯特·霍尔和迈克尔·伍德福德，前者研究消费和价格粘性，后者则专注于预期管理。虽然这听起来颇为晦涩，但他们的理论实际上为解释中国房地产市场近年来的种种疑惑提供了钥匙。为何房价下跌反而让人消费意愿降低？为什么尽管货币供应大幅增加，物价却依然低迷？一旦这些问题得到解答，对明年房价走势的预判也随之清晰。

伍德福德的主要研究成果在于，他通过模型证明，中央银行的关键任务并不仅仅是管理市场上的货币供应量，更在于引导人们对未来的期望。若公众对未来的预期稳定，即使利率降至零，货币政策依然有效；反之，即使大量资金注入市场，若预期不稳，也只能闲置在银行。霍尔的理论则恰如其分地揭示了当前经济的痛点，其中一个是“永久收入假说”，家庭的消费决策往往不仅仅取决于当月收入，更与长期的财富预期息息相关；另一个是“价格粘性”的概念，即房价和工资并不会立即随供求关系的变化而调整，通常需要时间去反应。

结合这两种理论，可以理解为何房价下跌时消费却不见增长。根据2025年城市家庭资产调查，房地产资产占城镇家庭总资产的比重高达70.5%。假如一套原本价值300万元的房子如今只能卖240万元，家庭财富的缩水导致人们即便工资没有减少，也会感到“我变穷了”。霍尔的理论暗示，长期财富预期的下滑将压制消费倾向，因此，从2020年至2025年，居民的储蓄率大幅攀升，从33.9%上升至38.2%，超额储蓄达15万亿之巨。人们的消费不减，实则是看到资产贬值后的心理反应。

那么，尽管货币供应已经突破330万亿，价格却依然疲软现象为何仍然存在？伍德福德的说法相当明确：不是资产不足，而是资金没有流动起来。截至2026年8月，居民存款在145万亿的基础上又有部分资金回流至银行。企业不愿借贷扩张，家庭也不敢贷款购房，货币乘数降至近十年的最低水平，这构成了一个典型的流动性陷阱。问题的根源在于预期失衡，因此政策的着眼点也必需聚焦在改善这些预期上。

过去几次的政策放松多是小幅度的调节，没有真正回应购房者的三大核心顾虑：担心交房问题、害怕房价继续下跌以及购房后可能“站岗”。而2026年的政策则有了显著不同，逐步为市场建立预期。8月28日，现房销售新政实施，预售制度退场，从根本上消除了交付风险；9月29日，中央财政首次直接贴息商业贷款，以1%的年化利率提供为期5年的优惠，力度空前，3000亿的保障房再贷款也随之落地，约80个城市国资进场收储存量房源。同时，政策涉及带押过户、130个城市以旧换新以及换房退税的延续至2027年，彻底贯通了置换渠道。

伍德福德特别强调政策的可信性和一致性。这一次不是简单的调整，而是制度层面的根本性变化，且将持续不断加码。回顾2015年的“930”和“330”政策出台时，市场也曾表面上怀疑，直到棚改货币化以及连续的降息政策相继落实后，市场预期才出现转变。而此次的政策力度更大、涉及面更广。霍尔的价格粘性理论告诉我们，预期的修复并不会瞬间到来，价格也不会立即上扬：要先有政策出台，敏感的投资者开始入场，交易量逐步回升；而后，成交量持续回暖，房东不会再随意贱卖房产，核心区域的房源成为抢购对象，价格也会慢慢回升。

我们判断预期是否已反转，不能单靠专家的分析，而应关注实质性的资金流动。截至目前，至少有10组数据显现出乐观的信号。交易量普遍回暖。截止10月13日，25个城市的二手房交易量同比增长46%，即便结合国庆假期的影响，环比下降仅为3%。恐慌性抛售已结束，8个重点城市的挂牌量较巅峰时下降28万套，降幅达19%，其中超过六成的房主主动撤销挂牌，转为出租，核心区的议价空间也从15%至20%缩窄至个位数。库存已连续6个月下降，国家统计局的数据明确显示，8月底的住宅待售面积同比下降1.1%，打破了52个月的累积上升趋势。供求关系逐渐平衡，150万总价的房屋在贴息后月供仅为同地段租金的90%，类似于2024年底香港的情况，当时房价在三个月内止跌回升。

聪明资金也开始布局。今年上半年大宗不动产交易额达到1212亿元，较去年同比增长了76.2%，外资在其中的比例从8%升至22%。豪宅板块也率先发力，上半年千万级豪宅的成交量同比增长42%，3000万以上的成交量则增幅高达67%。展示和成交之间的剪刀差逐渐消失，国庆期间，上海链家的成交量增幅甚至超越了带看量，决策周期明显缩短。一线城市的房价环比逐渐趋于稳定，8月上海的新房环比微涨0.4%，一线二手房的单月降幅也缩小至1个百分点。开发商纷纷重新抢地，杭州上半年土地拍卖的平均溢价率达到35.98%，在上海、北京等核心地带的竞标更是超过200轮。中央媒体亦持续发出积极信号，人民日报和新华社多次表态，并且国家统计局明确指出“交易总量正趋于稳定”。

以上10个信号共同指向一个结论：市场预期正在从“房价会一直下跌”的负循环中转向“已经企稳”的正循环。尽管初期变化缓慢，但一旦形成趋势，将会自我强化。